Пазарът на жилища е балансиран, но цените не падат. Това показват данните на АДРЕС Недвижими имоти за третото тримесечие на 2026 г. Променя се поведението на хората: купувачите сравняват повече и преговарят по-активно, а продавачите отстъпват от цената толкова, колкото им е нужна сделката.
Собствениците, които искат да продадат, са по-отворени за пазарлък. Тези, които не бързат, предпочитат да изчакат. Резултатът е, че делът на сделките с отстъпка расте във всички големи градове.
Отстъпките се връщат на имотния пазар
Къде се сваля най-много от цената
Най-често се отстъпва в Пловдив. Там 60% от сделките през третото тримесечие са сключени с отстъпка от първоначално обявената цена, срещу 42% година по-рано. Във Варна делът се е повишил от 48% на 59%, в София – от 38% на 55%, а в Бургас – от 36% на 45%.
По-големи са и самите отстъпки. В София отстъпките над 10 000 евро вече не са рядкост, но най-често се свалят около 5000 евро. Във Варна делът на най-малките отстъпки е спаднал от 59% на 38% за сметка на тези над 5000 евро.
Според изпълнителния директор на АДРЕС Гергана Тенекеджиева това не означава автоматично спад на пазара, а връщане към равнопоставени преговори между купувач и продавач. „Офертната цена все по-често е отправна точка за разговор“, обясни тя.
Цените все пак растат
Въпреки пазарлъка цената на квадратен метър при двата най-търсени вида жилища – двустайни и тристайни – е по-висока отколкото преди година и в четирите града.
Във Варна двустайните са поскъпнали с 22%, а тристайните – с 15%. В Пловдив двустайните са с най-голям ръст сред четирите града – 23%, но тристайните са с най-малък – 6%. В София двустайните са поскъпнали с 3%, а тристайните с 9%. В Бургас ръстът е по-умерен – 8% при двустайните и 7% при тристайните.
Да купим или да останем под наем: Каква е сметката в София, Пловдив и Варна
Колко струва квадратният метър сега:
- София – 2623 евро за двустаен и 2772 евро за тристаен апартамент
- Варна – 2196 евро за двустаен и 2085 евро за тристаен. При двустайните цената вече е преминала прага от 2000 евро.
- Пловдив – 1772 евро за двустаен и 1569 евро за тристаен
- Бургас – 1665 евро за двустаен и 1663 евро за тристаен
По думите на Тенекеджиева по-внимателното поведение на купувачите засега не води до общ спад на цените. Промяната се вижда при всяка отделна сделка – крайната цена зависи все повече от това какъв е имотът, дали първоначалната оферта е реалистична и доколко продавачът бърза със сделката.
София: центърът поевтинява, кварталите поскъпват
В столицата цените се движат все по-различно в отделните райони. Най-голям ръст на средната цена на квадратен метър има в „Малинова долина“ – 11% за година. Следват „Надежда“ и „Овча купел“ с около 7%. В „Манастирски ливади – Изток“ ръстът е около 4%, докато в Центъра средната цена на квадратен метър е паднала с близо 4%, а в „Дружба“ – с 8%.
Сделките се сриват, цените – не. Има ли имотен балон?
Въпреки поевтиняването Центърът остава най-скъпият район сред наблюдаваните – 3420 евро на квадратен метър. Следват „Манастирски ливади – Изток“ с 2997 евро, „Овча купел“ с 2534 евро, „Дружба“ с 2495 евро, „Надежда“ с 2422 евро и „Малинова долина“ с 2404 евро.
В „Манастирски ливади – Изток“ обаче средната стойност на продадения имот е паднала от 235 377 на 207 767 евро, въпреки че квадратният метър е поскъпнал. Това показва, че стойността на целия имот не винаги следва цената на квадратен метър.
Какво се купува и за колко време
Двустайните и тристайните са основната част от продажбите – 83% в Пловдив, 80% в София, 74% в Бургас и 73% във Варна. Във Варна делът на къщите достига 16% от сделките, а в София многостайните жилища и къщите са удвоили дяла си до 8%. Бургас върви в обратна посока – там двустайните жилища са 57% от продажбите.
В София търсенето на жилище се е съкратило от 70 на 53 дни, а във Варна остава около 57 дни. В Пловдив обаче се е удължило от 31 на 52 дни, а в Бургас – от 36 на 68 дни.
Вторичният пазар – продажбите на вече ползвани жилища – доминира още повече. Той е 93% от сделките във Варна, 92% в Пловдив и 87% в София. Изключение е Бургас, където делът на новото строителство е нараснал от 14% на 18%.
Продавачите изчакват
Част от продавачите са преминали в режим на изчакване след лятото. Така постъпват и някои инвеститори в ново строителство – те забавят продажбите по проектите си, вместо да свалят цените дори „на зелено“.
Жилищата в България поскъпнаха с 15,5% за година - вторият най-силен ръст в ЕС
На пазара има купувачи със собствен капитал, но те са по-взискателни и са готови да отложат покупката, ако не намерят достатъчно добра оферта. Според Тенекеджиева след еуфоричната 2025 г. и двете страни преценяват по-внимателно следващия си ход. Последното тримесечие ще покаже доколко изчакването ще продължи и как ще се отрази на цените.
