С лед изключително активната 2025 г. пазарът на ново жилищно строителство в София се нормализира. Сделките се реализират по-бавно, най-силен натиск се наблюдава в сегмента до 250 000 евро, а купувачите все по-внимателно изчисляват не само цената на имота, но и кредита, довършването и крайната стойност на новия си дом.
Това показва анализ на New Estates, базиран на реализираните от компанията сделки през първото полугодие на 2026 г., сравнението с предходни периоди и наблюденията върху поведението на клиентите в процеса на търсене и договаряне.
Истинската цена на ново жилище в София: Още 500 евро на квадрат след покупката
Решенията се вземат по-бавно
След ускорените покупки през 2025 г. клиентите продължават да търсят активно, но решенията се вземат по-бавно, след повече огледи, сравнение и значително по-активни преговори.
През 2025 г. част от клиентите са ускорили решенията си заради растящите цени, очакванията около присъединяването към еврозоната и опасенията, че отлагането на покупката ще направи имота още по-недостъпен.
През 2026 г. този импулс отслабва, а на преден план излизат реалната необходимост от жилище, финансовата устойчивост на домакинството и качеството на конкретния проект.
„Първото полугодие показва, че пазарът не губи купувачи, а губи прибързаните решения. Клиентите знаят по-добре какво търсят и очакват цената да бъде подкрепена с реално качество. Това променя баланса – инвеститорите вече трябва много по-ясно да аргументират стойността на своя продукт“, коментира търговският директор на New Estates Красимир Джамбазов.
83% от сделките са под 500 000 евро
Основният обем на пазара остава концентриран в широкия среден сегмент.
През първото полугодие 54% от реализираните от New Estates продажби са на стойност до 300 000 евро, а други 29% са между 300 000 и 500 000 евро.
Така общо 83% от сделките са под половин милион евро.
Сегментът между 500 000 и 1 млн. евро представлява 8% от продажбите, а имотите над 1 млн. евро – 9%.
Според анализа тази структура показва, че пазарът запазва активност в различните ценови категории, но динамиката в тях вече е различна.
Най-силно забавяне при бюджет до 250 000 евро
Най-голямо забавяне се наблюдава при купувачите с бюджет до 250 000 евро.
Отстъпките се връщат на имотния пазар
Това е сегментът, който реагира най-силно на новите ценови нива и в който възможността за покупка е най-тясно свързана с размера на ипотечното финансиране.
Част от тези клиенти отлагат решението си, докато преценят новия си бюджет, а други временно се насочват към пазара на наеми.
70% планират ипотечен кредит
По наблюдения на New Estates около 70% от клиентите при новото строителство планират да финансират покупката си с ипотечен кредит при достигане на етап Акт 14.
Затова финансовата предвидимост се превръща в един от основните фактори при избора на проект.
До 30 огледа преди покупката
През първото полугодие клиентите са разглеждали средно между шест и седем имота, преди да стигнат до сделка.
В отделни случаи търсенето достига до 25–30 огледа.
В същото време само около 10% от клиентите променят съществено първоначалните си критерии.
Двустайните и тристайните остават най-търсени
Най-търсени продължават да бъдат двустайните и тристайните жилища.
Двустайните привличат купувачи на първи дом и инвестиционни клиенти, докато тристайните остават основен избор за семейства и за хора, които планират дългосрочно собствено ползване.
Променя се обаче оценката за добър имот. Купувачите все по-рядко се впечатляват само от общата квадратура.
Те анализират:
- реалната жилищна площ;
- размера на спалните;
- местата за съхранение;
- изложението;
- общите части;
- функционалността на разпределението.
Квадратният метър остава важен за цената, но функционалността все повече определя стойността, посочват от компанията.
Цените се движат различно между районите
През първото полугодие New Estates е реализирала най-много продажби в „Малинова долина“, следвана от „Кръстова вада“, „Лозенец“ и централната градска част.
При реализираните сделки в „Малинова долина“ средната цена се е увеличила с 8,6% – от около 2000 евро до 2200 евро на кв. м.
В „Манастирски ливади“ средната цена достига около 3300 евро на кв. м, а в „Дружба 2“ движението е минимално – около 1,6%, до приблизително 2500 евро на кв. м.
В „Кръстова вада“ реализираните сделки през периода са на средни нива около 3000–3200 евро на кв. м.
Обратна тенденция се наблюдава при реализираните от компанията сделки в „Лозенец“, където средната стойност е с над 5% по-ниска спрямо сравнявания период.
По-умерени корекции има и в част от крайните южни райони.
От компанията уточняват, че тези движения трябва да се разглеждат внимателно, тъй като отразяват характеристиките и етапа на конкретните продадени проекти и не представляват ценови индекс за целия квартал.
Цените вече не вървят само в една посока
Според анализа различната динамика между районите показва още една особеност на пазара – цените вече не се движат автоматично в една посока.
Качеството на конкретния проект започва да има по-голяма тежест от общото движение на пазара.
Какво очакват до края на годината
През второто полугодие New Estates очаква пазарът да остане активен, но да не се върне към скоростта от 2025 г.
Периодът за вземане на решение вероятно ще остане по-дълъг, а преговорите ще бъдат по-съществена част от процеса.
Най-чувствителен ще остане сегментът на купувачите, които зависят в по-голяма степен от ипотечно финансиране.
В средния и високия сегмент активността ще се запази, но ще бъде концентрирана към качествените и правилно позиционирани проекти.
Според анализа пазарът на ново строителство навлиза в период, в който купувачът има повече избор и всяка оферта трябва да заслужи решението му.
За инвеститорите това означава, че правилното ценообразуване, качеството на продукта, функционалността и възможността за предлагане на завършено решение ще бъдат все по-важни за скоростта на реализация.
Добави ни в предпочитани източници в Google
