Обемът на сделките с жилища намалява от началото на годината и тази тенденция не се свива, но пазарът не се е върнал 20 години назад. Той е много по-зрял и развит, а качеството се е повишило. Това каза пред БНР Добромир Ганев – икономист и бивш председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“.
По думите му данните за спада обобщават цялата страна, а в България има 5 до 10 пазара, на които се случват може би 60–70% от сделките, докато останалите „дърпат назад“. Големите пазари са в областните градове, в Несебър и района около него и в Банско.
Има ли балон
Според Ганев отчетеният спад се дължи на сравнението с миналата година и на трескавото купуване на имоти преди влизането в еврозоната.
Сделките се сриват, цените – не. Има ли имотен балон?
„Често ме питат за балон. Може би миналата година имаше някакви заченки на точно такъв балон на жилищния пазар, защото имаше един нерационален момент – очакването, че нещо ще стане. В момента като че ли този фактор го няма“, заяви той.
Експертът посочи, че сега липсва и част от купувачите, които бяха активни в периода на по-лесно продаване, особено на имоти на зелено. Става дума за спекуланти, които купуват в ранна фаза и препродават в кратък срок, както и за хора, които реновират имотите, за да ги предложат на пазара.
Нишата, която никой не запълва
„Голяма ниша в момента съществува на пазара, която не е запълнена, и това е нишата на имоти, или по-точно жилища, които са довършени абсолютно в последна, крайна фаза, и то модерно завършени, с обзавеждане към вкусовете на сегашните купувачи“, каза Ганев.
Той изрази надежда, че в следващите години предприемачите ще започнат да мислят в тази посока. Вместо да предават имотите по стандарт БДС, те биха могли да ги довършват поне с настилки, стени и завършени бани, което според него спестява много усилия и несигурност на купувачите.
Краят на имотната треска: Сделките падат с 22%, но цените стоят
В различните райони на София картината с търсенето е различна. Въпреки спада има квартали, където по думите на Ганев няма достатъчно предлагане дори за намалялото търсене. Купувачите трудно намират това, което търсят, защото наличните жилища не им допадат като район, обзавеждане или довършителни дейности.
На конференцията на Националното сдружение „Недвижими имоти“ преди дни е оповестено, че делът на новото строителство в София за първото шестмесечие на 2026 г. е около 30% от общия обем сделки в града. Според Ганев това означава, че новото строителство не може да запълни търсенето.
Инфлацията и ипотеките
Експертът посочи, че дори дребни битови проблеми влияят на желанието за покупка, както и геополитическите проблеми.
„Днес излязоха свежите данни от НСИ, че инфлацията се увеличава още. Такива фактори могат да влияят и позитивно на пазара, тоест да карат клиентите да купуват, за да запазят своите спестявания“, обясни той.
Според Ганев факторите, които подкрепят пазара, са почти същите като миналата и по-миналата година. Ипотечното кредитиране все още не е повишило цената на парите – очаква се, но с много бавни темпове, от 0,2–0,3% за година.
По брой на сключените ипотечни договори в Пловдив има ръст, а в София, Варна и Бургас – много малък спад от 1–3%. Ипотечното кредитиране остава активно и има голям дял в общите сделки с жилища, отбеляза експертът.
По-високите данъчни оценки са справедливи
Относно намерението на управляващите да увеличат данъчните оценки от 1 януари 2027 г., което би повишило някои данъци и такси, Ганев заяви, че „това не е несправедлив процес“.
Половин милион празни жилища: Ще поевтинеят ли имотите, ако излязат на пазара?
„Имайте предвид, че в момента в някои райони в големите градове данъчните оценки изостават от реалните пазарни стойности между три, пет, даже и повече пъти. Пъти говорим! Така че 30% аз не мисля, че ще се отрази някак драматично на пазара“, каза той.
По думите му става въпрос за транзакционни такси, които ще се отразят със сума, незначителна спрямо общия размер на една сделка. Данъкът върху имота впоследствие също ще се увеличи, но той е твърде нисък. Според Ганев след три години оценките ще се вдигнат общо с около 100% и дори тогава няма да покрият разликата с пазарните стойности, която вероятно ще бъде още по-голяма.
Прогнозите за 2027 г.
На конференцията на сдружението са направени прогнози за 2027 г., според които се очаква спад на сделките с 10%, забавяне на годишния ръст на цените до 15% и повишение на лихвите с 0,2–0,3 процентни пункта.
„Мога да кажа само, че преди '21-ва – '22-ра година България беше на средноевропейските стойности на ръстове на цените на жилищата, а от '21-ва изпреварваме значително средните за еврозоната и за Европейския съюз“, коментира Ганев.
Поколение Z предпочита наема
Според експерта сравнението между ипотечна вноска и наем трябва да се прави за конкретен имот, район и град, като значение има и самоучастието.
Най-младото поколение, което става активно на пазара – поколение Z, по думите му проявява повече интерес към наемите, отколкото към покупката. Ганев очаква наемите в големите градове, особено в някои райони, да се повишат. Той отбеляза, че през последните 20 години наемите в България растат значително по-бавно от цените на жилищата, в сравнение с ЕС и еврозоната.
Добави ни в предпочитани източници в Google
