Предновогодишна психоза обзе пазара на имоти

О т два до четири пъти се е увеличил броят на сделките с имоти през декември в сравнение с края на други години, показват данни за пазара, събрани от нотариуси и агенции за недвижими имоти. Бумът е във всички сегменти - от апартаменти до парцели, купувани с инвестиционна цел.

От агенциите за недвижими имоти посочват основно три причини за рязко увеличената активност: повишаването на данъчните оценки и нотариалните такси след 1 януари, изтеглянето на доста оферти от пазара в очакване на по-високи цени след влизането на България в Европейския съюз (EС) и неяснотите около това кои терени ще попаднат в екомрежата "Натура 2000".

В момента в градове като София, Пловдив, Варна и Кюстендил часовете за изповядване на сделки с недвижими имоти при нотариусите са ангажирани до края на годината, обясняват от бранша. В други като Банско например записването става най-малко десетина дни предварително. След нотариалното изповядване пък идва друг проблем - службите към Агенцията по вписванията не смогват да обработят всички сделки. Прогнозите ни са, че тази година ще бъде постигнат абсолютен рекорд - над 280 хил. сделки с имоти, каза управителят на "Явлена" Страхил Иванов. За миналата година те са били близо 240 хил. по данни на Агенцията по вписванията .

Увеличаването на данъците и таксите за продажба на имоти са една от основните причини за бума на сделките, защото заради тях след Нова година прехвърлянето на имоти ще се оскъпи, коментира Валентин Градев, управител на варненската агенция "Градев".

От 1 януари данъчните оценки се повишават средно с 20%, а на някои места увеличението може и да е по-голямо в зависимост от това какво ще решат местните власти (през изминалата година в Приморско например данъчните оценки са скочили два пъти през годината, твърдят от агенции за недвижими имоти). Освен това се въвежда плащане на ДДС върху сделките със земя, като неяснотите около това предизвикват суматоха сред населението, коментира Пепа Астинова, управител на пиринския офис на "Виктория груп".

По-големият брой сделки с жилища се обяснява и с премахването от 1 януари на съществуващата сега законова възможност за препродажба на жилището под формата на дарение, чрез което се спестяваше плащането на ДДС, каза Страхил Иванов. От Нова година отпада възможността да купиш имот с цел след година-две да го продадеш с печалба, но не заобикаляш 20% ДДС, като първо го даряваш на роднина и той го препродава.

Освен това след 1 януари ще се покачат и нотариалните такси. Увеличението ще е поне с 20% заради задължителната регистрация на нотариусите по ДДС.

Допълнителна психоза при търговията с парцели се внася и от неяснотите около екологичната мрежа "Натура 2000". Собствениците не са наясно ще имат ли право да строят, ако имотите им попаднат в мрежата, обясни Астинова.

В района на Банско, Разлог и Добринище хората са объркани какво ще се случва след Нова година и цените растат с дни, каза тя. По думите й регулираните парцели в района на голф игрището и Разлог вървят от 50 до 100 евро/кв.м, докато в Банско вече не може да се намери парцел под 200 евро/кв.м.

Растат и цените на имотите във всички сегменти. Според Иванов покачването средно през изминалата година е 15%. Данните му се потвърждават и от разпространеното във вторник поредно изследване на пазара на жилища на анализаторската група Industry Watch, според което за страната средните цени са нараснали с между 12 - 15% на годишна база. Поскъпването е най-голямо за парцелите с инвестиционна цел, където достига и до 50%, коментира Пепа Астинова.

Не изчезват очакванията на хората за драстично поскъпване заради членството в ЕС. "Психозата просто взима връх над нормалния разум", коментира Румяна Георгиева, собственик на бургаската агенция "Инфомакс". Заради това, когато в края на септември бе потвърдено, че влизаме в ЕС, голям брой оферти бяха изтеглени, добави Страхил Иванов.

Купувачите пък искат бързо да купят, защото се притесняват жилищата да не станат твърде недостъпни. Така в момента търсенето е по-голямо от предлагането и това още надува цените, обясни Иванов.

На този фон шефовете на агенции са единодушни, че след 1 януари няма да има рязък скок на цените. Вместо това те очакват плавно покачване от около 10% годишно и успокояване на пазара. Според анализаторите от Industry Watch еднократният ефект от членството в ЕС изглежда е бил "изконсумиран" от пазара още през предните две години.

По данни на Национално сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) през следващата година на българския пазар ще излязат около 5 млн. кв.м жилищна площ ново строителство, което е около 20 хил. апартамента с площ от 100 кв.м. Годишно в страната се продават средно по 17-18 хил. нови жилища, което означава, че близо 5000 нови апартамента през 2007 г. реално ще са непродаваеми, коментира председателят на НСНИ и собственик на "Орвитекс" Орлин Владиков. Други около 4000 нови жилища от тази година стоят все още непродадени.

Независимо от това в сайтовете за недвижими имоти офертните цени на апартаментите непрекъснато растат. Според брокери сделките наистина минават на поисканите цени или не по-ниско от 5% от тях.

Банките също дават своя принос за поскъпването, смята Румяна Георгиева. В надпреварата за клиенти те пускат все по-примамливи оферти. Допълнителен ефект за декемврийската психоза е, че в края на годината банките, които не са достигнали планираните обеми в ипотечното кредитиране, гледат да наваксат.

Вече дори има такива, които са готови да отпускат заеми дори когато изповядването на сделките става не по пазарните, а по данъчните оценки на имотите. По данни на Industry Watch жилищният кредит се е увеличил с 69% на годишна база през третото тримесечие на 2006 г. и дори е ускорил темпа си на растеж през октомври - до 71%. С това ръстът на ипотечните кредити от началото на годината е 45 на сто.